年终严肃讨论：温州主城区首批零溢价地块上市，要价还是要量？

与之相呼应的下半年土拍市场，处于“不温不火”的状态，观望情绪浓郁，在这样的市场背景下，从6月横渎，水心，七都地块开始，“低溢价率，底价成交”成为土拍常态，其中一宗 “零溢价率”成交的地块，是下半年土拍市场的大赢家。据悉这块地将于年终上市，其开盘定价以及去化表现都将对主城价格体系及市场氛围产生一定的影响。

这宗黄屿远洋地块，目前案名为远洋世纪宸章，以底价成交，多少存在一些幸运的成分。我们将时间再回放到5月8日，绿城以18326.8元/㎡封顶价拿下留香园，14家房企大战214轮，溢价率达到50%。再往前推，大发地产以楼面价24180元/平方米拿下中央绿轴G-24a地块，溢价率近约83%。不同的拿地楼面价就很大一部分决定了它们售价的定调，也影响着其定价空间。

背后的逻辑，捋一捋还是拧清的很。不同拿地时机决定了“面粉”价格的高低。大发在2017年温州房地产市场高位拿地，约18家房企竞争，如何便宜?再看今年前2个季度市区土拍市场“饥饿”了4,5个月，待留香园地块挂出来，10几家房企一拥而上，竞争程度不言而喻。到了黄屿远洋项目，经过6月份横渎，水心，七都地块的市场洗礼后，几家实力房企补仓到位，市场可供地块充裕，如此“天时地利下”，才有了远洋地产零溢价拿地。

简单说了一下远洋世纪宸章的拿地背景，我们再来看看，既然远洋世纪宸章在拿地时“捡了一个大便宜”，那我们今天就来大胆的价格大猜想一下，远洋世纪宸章年底开盘价格给予市场的是一个大惊喜，还是一个大惊吓?

地拿对了，对利润有可控的预期，这时候，就要考验远洋地产对温州的诚意了。

我们先来了解一下远洋地产。远洋集团控股有限公司(「远洋集团」)创立于 1993 年，至今已有20几个年头，主要涉及中高端住宅开发、城市综合体和写字楼开发投资运营等。

这几个项目的加持，确保了远洋地产在温州主城的市场份额。

远洋世纪宸章是远洋在市区首个启动的项目，这宗黄屿优质地块，远洋定位其中高端产品系列——宸章系，这也是远洋在中国的第8座宸章系作品。

而对于远洋来说，商业与写字楼运营也是其强项之一，成都的远洋太古里，被喻为是中国几大最经典的商业综合体范例，远近闻名。远洋地产在成功改造五马街-蝉街工程之后，于11月16日与鹿城区政府签约华盖里-墨池坊文旅综合体项目，与五马街、禅街形成温州地标级的历史街区，于温州再造太古里。

说完远洋的背景，我们再给大家抛出一条线索，简单聊聊黄屿板块，该板块与众不同的是，正好是鹿城区，龙湾区，瓯海区三大区的交界位置，并号称是温州主城未来最具居住氛围的中央人居中心(CLD)。目前市区各大板块整体房价居高不下，滨江商务区板块房价早已站上3字头，绿轴板块均价有突破3.5+，向4+进军的势头，七都板块整体均价2.4万左右，连瓯海中心区北区新盘也进入2.7+的时代。

(各板块房价数据来源于网络)

德信爱琴海岸北苑和南苑目前二手价格27000-28000元/㎡，万科金域传奇二手价格26000-28000元/㎡，即将交房的中梁首府壹号院为别墅+洋房+高层，是中梁集团院系产品的开山之作，已全部售罄，二手挂牌房源极少。

回到产品本身，远洋·世纪宸章项目位于温州大道与文丰路的交汇处，西临上江河，北至温州大道，距离市府路大约3公里，距离新城大约2公里，北临滨江CBD，南靠三垟湿地，近距离享受生态资源，东临创客小镇。

在交通上，三横三纵立体交通网络，经瓯海大道高架、温州大道、机场大道三大动脉，邻近S1线文昌站(预留站)，去主城区，以及市区东面、南面、西面等都非常便利。

周边生活商业配套成熟，有易初莲花超市、溢香厅国际宴会中心、彩虹湾亲子广场、壹品广场等商业体，新黄屿农贸市场也已经于本月25日投入使用，项目北面是中通国际学校、道尔顿小学等市区顶级私立学校。已经挂牌的上江巨无霸地块将建设大型城市综合体，也将对温州主城的商业格局产生深远的影响。

远洋·世纪宸章最走心的地方在于一楼架空层和图书馆，社区内配置了乐学堂图书馆，知识与阅读不可辜负，未来社区交付后，这里还将为业主们提供各类儿童绘本，儿童主题讲座，享受难得的亲子阅读时间，无形之中拉升整个项目的文化品位，社区内还配置了健身房，处处透露出健康向上的态度。

在市区，500万以上的改善客群基数有限，200万以下的刚需客户基数庞大，而真正的主流客群落到了总价200-300万的区间，这将为远洋·世纪宸章积累大量的中产客户群体。就像黄屿板块当年的德信爱琴海岸，据悉业主群大多是企事业单位的中产精英。

而这部分客群特征，既看中楼盘品质，又看中性价比，如果远洋·世纪宸章基于其土地摘牌的零溢价，定价合理，无疑将会对这部分客群形成极大的吸引。据说该项目已积累意向客户超千组，可见此类客户群体的基数之大。