万居置业17635元/㎡拿下同人花园旁大地块

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蒲州板块地处鹿城、龙湾交界处，是龙湾区承接温州城市东移的主阵地。

今天出让的同人花园边上的73亩的蒲州地块，其规模体量较大，地段优势，得天独厚的蒲州河水景资源，备受关注，虽然以7亿多的保证金为门槛，但依然吸引了7家房企展开争夺战。

今天的土拍解析，重点在苛刻的出让条件!装配式建筑和住宅全装修，外立面成本，景观成本等诸多建筑成本，直接拉升了该地块的整体成本价。

一句话，这是一宗有点棘手的地块~~~作为2017年市区收官的几宗地块之一，今天这宗地块竞价有点“猛”。从25轮到65轮，场上是编号2569和编号2314两家开启激烈竞价，之后加入编号2443，变成三角对决。

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73亩的温州市高新区HX-09-A04地块吸引了宏地&大诚，万居置业(自然人)，华鸿，中梁，时代，保利，金地等7家房企参与竞拍，起始楼面价13299.6元/㎡，经过77轮竞价，最终由万居置业(自然人)以总价24.04亿元竞得，楼面价17635元/㎡，溢价率32.6%。 这成交楼面价都赶上滨江商务区板块的土地价格了。

第一轮到第6轮为挂牌竞价，到第7轮报价18.43亿(楼面价13520元/㎡)开始进入限时竞价。

从第25轮开始到第50轮，编号为2569和编号为2314的房企两家房企进入激烈的相互厮杀状态，竞价总价从19亿拉到了21.55亿，楼面价也从13937.8元/㎡拉到了15808.4元/㎡，溢价率18.86%。有一轮竞价非常凶猛，比如第33轮到第34轮，编号2569直接加价3000万，溢价率从8.4%变成了10.1%。

截止第58轮，编号2569报价22.42亿，楼面价突破16446.6/㎡，溢价率23.7%。第66轮开始，编号2443报价23.05亿(楼面价16909元/㎡)，打破由两家竞价的模式，进入三角角逐。

第77轮总价破24.04亿，楼面价17635元/㎡，溢价率32.6%。

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地块详情

温州市高新区HX-09-A04地块，占地73.02亩，容积率2.8，住宅用地，总建筑面积136320㎡，保证金72520万，起始总价181300万。起始楼面价13299.6元/㎡。

本次挂牌地块设定上限价格为262900万元(溢价45%)。当竞买人报价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为竞报配建配套用房面积。最高竞报面积为136200平方米，首个竞报最高配建面积的竞买人直接确定为竞得入选人。

地块分析

这宗地块着实有点“尴尬”，一方面其具有地段优势，地处鹿城间接龙湾的交界处，辐射新城繁华商圈，附近世纪锦绣园别墅区、同人花园都算是较为高端的楼盘，富人集聚区。而且地块形状方正，适合做中高端产品。

但是地块本身附加了诸多苛刻的建筑成本要求，地块规定建筑立面造价≥1000元/㎡;附属绿化景观造价≥800元/㎡;全装修造价≥1000元/㎡。，地块出让后建筑装配式、住宅全装修。这在市区以往的出让地块中并不多见。同时规定1个月内支付竞得价款的50%(含定金)，3个月内全额缴清剩余价款。

这样的规定直接加大了开发难度和整体开发成本，单单成本价就包括地块成交价+高昂的建筑成本+财务成本+营销成本等等，而且地块行政区属于龙湾区，未来地块溢价空间有限。而本身蒲州板块不是政府“政策规划高地”，板块吸引力和购买力一般。当然目前蒲州村已基本完成民房拆除，会释放出一定的购买力。

地块位置

地段：

地块位于机场大道与蒲中路交叉处，西面是交运城市客厅和华鸿万墅，西北面是同人花园，同人花园在新城和蒲州一带都算较为高端的楼盘，居住氛围凸显。南面隔着机场大道还有新世纪商务大厦等办公楼宇，附近有世纪锦绣园别墅区等高端楼盘。

　交通：机场大道，上江路等城市主干道分布左右

　水景：地块西面紧邻蒲州河，拥有丰富的水景资源。

地块现状，照片摄于12月17日

板块分析

该区域附近新增楼盘供应不多，地块西面的华鸿万墅2016年10月26日开盘，均价27021元/㎡，截止目前去化96%。交运城市客厅不算住宅新盘。

　　                            地块实景图