仙降小型综合体地块封顶出让！竞配9000㎡！会成为仙降未来的商业中心？

今日，仙降街道小型综合体项目由瑞安盛世恒德置业有限公司竞得，成交价2.77亿元，成交楼面价4462元/㎡+竞配9000㎡政策性住房，溢价率29.9%(封顶)。

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该地块位于瑞安市仙降街道，就在仙降镇政府东侧(直线距离100米)。地块西临河道，南面仙降路，东依仙池路，北靠镇府路。

地块总占地面积22732㎡，总出让面积20746㎡(折约31.1亩)，总计容建筑面积68169㎡，总出让建筑面积62238㎡(商业建筑面积≤23379㎡;住宅建筑面积≤23859㎡;娱乐康体建筑面积≤5000㎡;商务建筑面积≥10000㎡)，体量中等;起始价21369万元，起始楼面价3433元/㎡。

地块性质为商服、住宅用地。

▲地块区位图

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地块地处瑞安市西侧仙降镇，从整个瑞安市的大区位来说，地理位置较偏;但是，该地块在仙降镇内的区位条件，却称得上十分优异。

主要原因，便在于地块西侧紧邻仙降镇政府——众所周知，市政配套常以政府为中心布局，政府周边的市政建设也往往是区域内最领先的地段之一。

除紧邻镇政府外，地块西侧还紧邻河道，拥有一线河景，南侧距G3瑞安市区，会比较方便。

地块在小环境方面的硬性缺点在于：东侧离鞋厂工业区仅一街之隔，无论是在居住舒适度、还是环境整洁度上，都是硬性的扣分项。

目前来看，该地块位于南侧新兴地块，周边荒芜，居住氛围较差，或许在近几年内是个缺点，但从长远来看，反而是优点。

这样的说法是有依据的，如地块周边较新的住宅区：仙乐花苑、中央首府，都位于南侧地带，由此可以看出，向南侧荒地开垦，确实是仙降镇未来的发展方向。

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说完区位条件，再来讲地块本身的资质。

地块名为仙降街道城市客厅建设项目，由名字便能看出，这不是一宗纯粹的住宅用地。

从地块构成来看，总计68169㎡的计容建面中，5931㎡商业建面须代建并移交给仙降街道横街村股份经济合作社，余下的62238㎡出让建面中，仅23859㎡可用于建设住宅，占比仅38.3%，也就是说超过6成的建面须用于建设商业、商务和娱乐康体用地。

显然，从地块构成来说，这块地是比较复杂的，未来将会是一个小型的综合体。对于开发商来说，一般情况下，这类构成复杂的地块肯定是不如纯住宅地块的，如果商业前景不佳，那么地块的商业建面甚至会成为“累赘”。

　因此，商业部分是否好卖、能否卖得起价，就成了判断这宗地优劣的关键点。而这宗地块的情况，是比较特殊的。

首先要说的是，仙降镇的发展，相对塘下和瑞安中心区来说，比较落后，高质量的商业配套较少，因此这宗地很可能会成为区域的中心商业配套。除此之外，地块还临近仙降镇政府、仙降镇中学、仙降镇小学和新兴住宅区，无论是在区域发展的方向上、还是在未来商铺的热度上，都是可期的。

从封顶+竞配数千方政策性住房的土拍结果，也能看出各大开发商对该地块商业部分销售前景的看好。

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▲地块现状图

① 地块容积率：1-3;建筑密度：≤50%;绿地率：≥20%;建筑高度：≤100米(其中住宅部分：≤80m);

② 代建要求：经济合作社自持部分由受让单位代建，代建建筑和出让地块建筑统一设计、统一施工、统一建设标准，统一管理，代建建筑工程造价为不少于4200元/㎡。!