旭辉拍下滨江商务区桃花岛T05--14a地块，折合楼面价12928元/㎡，板块内项目“厮杀”再升级？

江商务区桃花岛片区的T05--14a地块今早出让，吸引了大发、旭辉、招商、中梁等4家房企。

最后，该地块被旭辉以17.41亿元竞得，溢价率2.7%，折合楼面价约12928/㎡。

桃花岛片区前头虽挂着滨江商务区的名，位置上与CBD核心段还是有点距离，因而早期多少有点像富家小姐身边的丫鬟，光芒弱了些。然而，剧情反转在2018年5月，桃花岛片区的T05-18出让，霸道总裁绿城一见钟情，高价“迎娶”，算上竞配的保障用房实际楼面价破2万+，一度让该片区声名鹊起，风头直逼滨江CBD的“大户小姐”。

经过这一轮“面粉高过面包价、龙湾芯鹿城价”的洗礼，到了今年3月初，德信竞得T05-07地块现与招商合作的博悦湾，更是让整个桃花岛片区知名度冲顶“巅峰”。 今日地块的出让，势必会被拿来与周围的留香园、博悦湾以及一河之隔的新希望天麓对比，一场激烈的“厮杀”在所难免。好了，话不多说，让我们来看一下地块的详细情况。

地块指标　　

地块占地39608平方米(59亩)，计入容积率建筑面积约134667平方米，其中兼容的商业建筑面积≤11882平方米(含菜市场)，容积率3.4。自身规模尚可，中规中矩，与周边留香园、博悦湾项目相比占地面积、容积率略大一些。

自带约1.2万方不到的商业配套，体量上能简单满足社区居民的日常需求，其中的菜市场方便居民之余，繁忙时段也会有噪音以及异味的“小烦恼”。

地块位置

地块坐落于温州市龙湾区蒲州街道屿田村，西面德信招商·博悦湾，南面绿城·留香园，北面一河相隔的新希望·天麓，本就有“三雄争霸”的感觉，今日一役突变“四国混战”的可能?　　

(地块现状实景拍摄)

该地块东面与主干道瓯江路直接相接，出入条件较好。同时与会展路、机场大道、上江路等主干道不远，区域交通条件便利。

区域前景

桃花岛片区首要特点是上处于鹿城、龙湾交界处，目前是以在建高端住宅为主的新兴板块，同时是潜在的“文教圈”。区域内目前在建中幼儿园2所，小学、中学各有1所，此外2公里内包括实验小学桃花岛校区(规划中)、中通国际学校(实验小学新城校区)、建设小学瓯江分校、白鹿温州外国语学校、温州第二实验中学等鹿城、龙湾的优质资源。　　

其次，跳脱出区域的“行政归属”设限，该板块大规划上属于滨江商务区，相较一般的板块来讲，受到资源扶持的力度自然大些，这点从教育方面的投入也能窥得一二。

同时与瓯江路相连，与CBD核芯段譬如“金融集聚区”以及日后老港区商圈一带距离不远，同样能享受商务区健全的配套。

值得一提，相对CBD核心区一带住宅，桃花岛片区与上江路温州吾悦广场商圈同样不远，与两大新建综合体保持着恰当距离，在温州也算是比较少见。

区域市场　　

地块2公里内目前有5个在售项目，2个待售项目，存量共计约60.7万方。从距离上来看，该地块与新希望·天麓、绿城留香园、招商德信博悦湾“肉贴肉”呈直接竞争关系。具体来看，价格方面新希望天麓属于鹿城区，高于龙湾区的留香园。博悦湾目前还未对外报价，定价肯定参考留香园目前的价格和去化情况。产品方面，招商德信·博悦湾推出建面约98㎡的小户型产品，还有不少100、111、115㎡相比留香园129㎡、139㎡总价门槛降低不少，吸引了一波刚需客群，具体市场反馈还需要正式开盘验证。

至于绿城留香园首开去化情况一般，作为该区域“第一个吃螃蟹”的项目，高地价、高房价都给该区域定了个“标杆”，不过近期了解来，去化情况有所提速，可能与区域有“小伙伴”博悦湾入住，话题热度增加不少有关哈哈哈。

地块小结

前段时间，同为桃花岛板块的桃花岛片区T05-12地块进行规划修改公示，一度传言该地块将规划打造医疗配套，惊起不少留香园业主及博悦湾意向客户议论纷纷。圈姐暗想，这要真在住宅区里建一医院配套，本宗地块就位于T05-12的东北面，今日这出让结果怕是要凉凉的节奏。这不，紧接着没过几天，7月19日城投在网站上对此做了“辟谣”，公示T05-12地块将分割为住宅用地和商业两个功能独立用地，并非所谓医疗用地，原来是“虚惊一场”，各大吃瓜群众这才安心散了去。

最后，关于本宗地块以及桃花岛片区的市场简单聊几句。1、桃花岛片区以蒲州河为界以西以东分别归属鹿城、龙湾。蒲州河以东在售新盘项目为绿城·留香园及招商德信·博悦湾，留香园目前带装修成交主力价格在2.6w-2.8w/㎡,博悦湾具体价格未出，毛估估也不相上下，胜在有不少的中小户型，可利用低总价门槛入住滨江商务区带一波营销节奏。2、产品定位方面，博悦湾主力产品定位在建面98-139㎡之间，涵盖刚需、首改、改善等可谓是一网打尽，留香园仅有129㎡、139㎡户型纯粹针对改善，这与当时破2万的楼面价有直接关系，新希望天麓则定位高改，主力产品户型140-180㎡;就眼下市场行情下，今天成交的桃花岛T05--14a地块，产品定位预计会与博悦湾相似，规划部分的中小户型增加去化速度，但沿江针对一线江景规划大户型提高溢价。3、今年接二连三的高价土拍，以及区域新品的入市使得该板块的曝光度进一步提升。而T05-12地块分割后的独立的商业用地也是填补了区域的商业空缺。