4轮竞拍！溢价率19.3%！万科10.19亿元拿下市中心锦江路地块，楼面价破2万？

土拍速报

温州D-28-1地块土拍硝烟再起，吸引了碧桂园、世茂、招商、平安、金茂、万科、荣安、中梁等8家房企参与，最后由万科以10.19亿元，溢价率19.3%，折合楼面价约18034元/㎡，扣掉幼儿园面积住宅楼面价约19812元/㎡，由于文件明确幼儿园不低于3300万元，毛估估实际楼面价20454元/㎡。

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今年土拍还能热多久?应该也是很多人内心的疑问。

上周的葡萄棚土拍火爆依旧，虽说数量上仅有7家房开参与，结果还是再爆封顶+竞配，也促成了保利 第一次公开在温州市场拿地的机遇。

再看今日的土拍同样火热如常，由此看来温州的“土拍热”还能延续一段日子，当然这也与开发商资金较充裕，且在温州有土地储备和市场扩张的需求相关。

好了，我们接着从D-28-1地块的基本指标、现状、区域市场等方面具体分析该地块。

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地块指标

地块形状呈“倒七字”型，北窄南宽。

地块实行住宅全装修和装配式建筑，本地块装配式建筑不设容积率奖励。

配建要求

地块需代建道路，性质为划拨，同时配建一处12班幼儿园，幼儿园用地性质为划拨，用地面积不小于6010平方米，建筑面积不小于5070平方米，且幼儿园建设总投资不得低于3300万元。

土地位置

D-28-1地块北面紧贴锦江路，与绣山中学锦江校区一路之隔，东面邻近惠民路，南面是红星联合体竞得的安置性地块，目前正在施工，西面是公安宿舍。　　

(宗地位置及周边建筑示意图)

总的来说，交通条件上，地块贴着城市主干道锦江路且与惠民路不远，与轻轨惠民路站直线距离约1公里，四通八达较为便利。

地块周边主要住宅及配套　　

(地块北面锦湖公寓)　　

(地块北面锦江家园)　　

(地块北面温州市绣山中学锦江校区)　　

(划龙桥菜场)　　

(地块南面红星联合体代建项目)

锦江路这一段周边都是锦江家园、锦湖公寓、站前东小区等老小区，沿街底商及周边配套非常成熟，满足基本的生活需求，距离时代、财富中心、恒隆广场等不远，沿锦江路就是绣山中学锦江校区、划龙桥菜场。

这就是主城区核芯地块优势，开句玩笑话：“只要你承担的起它的高楼面价和房价，自不必担心它的地段和配套。”

接着，我们再看下本地块周边的区域市场。

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从下图看，地块直线距离2公里内项目云集，距离该地块最近的就是“一河两岸”的铂金湾、鹿城中心项目;再往北有“横渎板块三兄弟”金茂府、鹿城壹号、凤起玉鸣;南向直线距离约600米就是5月15日世茂18417元/㎡竞得站南单元A-19地块，以及瓯海区中庚拿下的温州环球创意中心超高层综合体项目，最后还有东南向的大发都会道1号、万科翡翠天地。

这么多中高端项目齐聚，想说明啥?

该区域接壤横渎、市府、绿轴板块，因而都是这两年高端项目聚集区，产品密集度甚至超过了滨江CBD，未来市场竞争不可谓不激烈。　

这些在售中的项目门槛价格基本在3.2万+左右，呈现阶梯式布局。最接近的如中梁鹿城中心、恒达铂金湾均价3.2万上下，横渎版块3.6-4万之间，东南角万科翡翠天地也是土挑选的豪宅之一。

从距离角度考量，位置较近的铂金湾剩余的库存不多，去化压力会略小一些，而待推中的鹿城中心或是他最为直接的竞品。

据悉，中梁鹿城中心将于7、8月份开盘销售，若去化可观存量不多的话，那么与今天成交的地块节点错位，基本不存在竞争关系。

简单提两句，关于周边这两项目的情况。

距离D-28-1地块最近的商品房是18年中梁竞得的鹿城中心，成交楼面价9716元/㎡。

中梁鹿城中心总建面约191751.6㎡，分为两地块，其中西边地块为安置房，建面160895㎡，占总建面83.9%，建成后将由鹿城区政府以19500元/㎡价格筹集，专项用于鹿城区范围内棚户区(城中村)拆迁安置户的安置。

东边小地块为推售商品房，可售商品房部分仅约215套，目前该项目样板房已经开放，主力定位133、143㎡户型，估计7、8月份开盘。　

中梁鹿城中心工地)

此外，就是与鹿城中心一河之隔的恒达铂金湾，其也是商品房与安置房统一管理的项目。项目总建约17万方，11幢建筑围合而成的大中庭园林景观，算是一大亮点。

该项目已于去年开盘销售，目前仅剩余少量的房源可售，销售均价约3.2万。

说起恒达铂金湾，这个楼盘北向靠近市府路，南面一线划龙桥河河景，可以说不论说在地段位置还是南向朝河，天资还是比较优异的。

在产品上，铂金湾为毛坯交付项目，户型利用率较高，也算是赶上市区新建商品房毛坯交付的“末班车”。　

(恒达铂金湾实景)

据圈姐了解，因受到近期温州市区土拍热度刺激作用，尤其是世茂18417元/㎡楼面价竞得的站南单元地块、以及锦江路的高楼面价挂牌出让行情，铂金湾近期尾房走量明显。

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最后，我们再简单总结下本次土拍。

1、近期的土拍中开发商数量锐减，但量变并未引发“质变”，依然是火热到飞起，一方面是主城区核心地块是开发商必争之地，另一方面有土地需求的房企依然存在。

2、就地块自身而言，约5.6万方的规模不算大，我们从红线图上看地块北窄南宽，倒“7字型”排布，考验开发商的规划设计。

3、关于区域需求，周边多以二手房老小区为主，该片区地缘性改善客户的需求较大。锦江家园二手房价在2-2.2w，锦湖公寓1.8w，站前东小区1.6w，给大家做个参考。

4、再看中高端市场的竞争，圈姐上文已经提到，眼下及未来一段时间，城市中心区高端楼盘将迎来井喷入市局面，竞争格局激烈程度不争自显。

5、关于产品定位，高楼面价决定了中高端改善定位，主力面积段估计120-140左右为主，促进项目高效去化，另外配少部分的大户型丰富产品线有利于高溢价。