中梁、华鸿凭什么敢以价在“重灾区”龙湾拿地？万科51轮约17000元/㎡拿下葡萄棚地块

土地市场以“翻脸”般地速度回暖，已经是不争的事实了。每一宗出让的地块都会引来多家争抢。

高溢价，封顶，保障房面积竞价，这些久违的方式一股脑儿又回到了市场。而今天出让的两宗地块，更是拿下高溢价+封顶+配建保障房这一“豪华套餐”。嘿!土地市场可是真够火热的。

而我，却跌破了眼镜。

先来看下成交结果。

结果

今日，温州市永强北片区永中单元D-15地块经69轮竞拍由温州梁崟置业有限公司(中梁)和永嘉嘉运置业有限公司(华鸿)联合竞得，成交总价9.94亿元，成交楼面价11705元/㎡，溢价率29.77%。

温州市核心片区葡萄棚单元A-08地块经51轮竞拍由温州万筑房地产开发有限公司(万科)竞得，成交总价5.16亿元，剖除保障房面积(3200平)，实际成交楼面价约16991元/㎡，实际溢价率约44%。

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温州市永强北片区永中单元D-15地块

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▲地块区位图

先来看看永强这宗地块的基本情况，温州市永强北片区永中单元D-15地块经69轮竞拍由温州梁崟置业有限公司(中梁)和永嘉嘉运置业有限公司(华鸿)联合竞得，成交总价为9.94亿元，剖除配套用房面积成交楼面价为11705元/㎡，溢价率29.77%。

地块出让面积42557.04㎡，最大建筑面积76602.67㎡，地块容积率为1.5-1.8。是妥妥地小高层产品。

为什么我会跌破眼镜?如果这样的抢地“配置”放在其他热门板块，那也许并没有那么值得惊讶。但这里是龙湾呀!　　

近年龙湾拿地项目楼面价

2017年下半年开始，随着中梁、祥生、金地、金茂、旭辉、碧桂园、多弗等多家房企通过联合拿地或独立运营的方式在这片不大的土地上拿下了多个项目。

2018年，龙湾市场上在销售的全新项目有祥生中央尚品、睿城、多弗奥林匹克花园、tod国际新城、温州之翼、理想之城等等9个之多，再加上之前德信龙湾大院、华鸿中央公园等尾盘，呈现了10多个楼盘混战的局面。或明或暗的价格上此起彼伏，每个项目都想冲出重围、杀出血路但都事与愿违。龙湾市场一直低迷萎顿，在各区的成交排行榜上勉强在文成、泰顺之上而不至于垫底。

这样一个比较消沉的小市场，在今天推出了一宗地块，却迎来包括碧桂园、新希望、万科、旭辉、华润、德信、中梁等10来家房开争相竞拍。

这其中，不少深耕温州市场、对温州市场十分了解熟悉的，比如碧桂园、新希望、中梁、华鸿等，甚至不少房开，比如中梁、德信都在龙湾开发过项目，对龙湾市场更是了如指掌。

另外还有一些，比如龙湖、世茂、金科等，刚刚进入温州市场，或试图进场市场的外来大型房开。

这些房开全部都聚焦到这宗地块，最后还是由中梁、华鸿这一对深耕龙湾的“哥俩”联合拿下的这宗地块。中梁和华鸿凭什么敢在小环境低迷的情况下以封顶价、板块价豪气拿地?

我觉得主要有以下方面的原因：

① 对于未来市场的认可、和两家房企在龙湾的客户基础。华鸿和中梁都深耕龙湾，华鸿开发过中央公园，中梁开发过中梁首府、华府、香缇国际等项目，他们又合作开发华鸿中梁首府壹号。他们对于龙湾市场十分熟悉，他们不是刚进温州的房开急于在温州布局。在熟悉的区域里拿地，首先应该还是对于区域的认可和信心。

以及，前期多个项目的运作，手上也沉淀了一批忠粉。在龙湾，这两个房开还是有筹码的。

② 急于补仓。中梁和华鸿，在2018年度在温州市场上放慢了脚步。因为没有项目，不少优秀的中层人员都选择了离职。为了继续发展、在温州继续布局，也为了稳定团队，快速补仓也是不少房企迫在眉睫的事。

③ 龙湾难得的压箱底宝地。这宗地块，贴近龙湾中心区，很靠近万达和轻轨站。目前，真正意义上的龙湾中心区已经无房在售，而这宗地块，虽然不在中心区范围，但是紧挨中心区，享受中心区的所有配套。中等体量，容积率也不高，产品上可以和目前龙湾的其他项目形成差别。　　

① 地块容积率为1.5-1.8，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑高度57米(且住宅建筑≥24米)，兼容的商业建筑面积≥8000平方米且≤10000平方米。

② 需配建15班幼儿园，用地面积≥7511平方米，建筑面积≥5200平方米，建成后无偿移交龙湾区教育局。幼儿园总投资额不低于2800万元。

③ 本地块西南角预留约5亩土地(包括现状沧河基督教堂用地)作为今后宗教安置用地(不纳入本次出让范围)

重要细节

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温州市核心片区葡萄棚单元A-08地块

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▲ 地块区位图

该地块位于鹿城区南郊街道，北面汇昌河，东邻过境路，南依方达嘉园小区，在城南立交桥附近，与浙南农副产品中心市场、中梁首府、鹿城万象府隔河相望。

地块出让面积11989㎡，最大建筑面积33569㎡，属于不折不扣的“袖珍”地块，但也有明显的优势，即位于城区核心地段，且坐拥一线河景资源。

地块周边居住氛围较好，生活配套也相对成熟，且毗邻过境路、锦绣路等交通主干道，在生活、出行两个方面都非常方便;地块拥有一线沿河景观，并代建有A-04地块(地块性质为划拨)10487㎡的公园绿地，景观资源十分丰富。

约17000元/㎡的实际成交楼面价，与河北岸鹿城万象府相比(成交楼面价18375元/㎡)略低;对于开发商来说，运营这样体量较小的项目，资金方面的压力也相对较轻。

最后，需要注意的是，地块西北角绿化带计划安置两处宗教房屋。两处宗教房屋集中布置，采用去宗教化的建筑风格进行设计，预计2023年建成。这将是一个不利因素。

并且，南侧的方达嘉园对未来项目内的住宅日照也会有一定影响，政府在文件中也明确指出“地块建筑方案设计需充分考虑南侧现有住宅日照影响”。

总的来说，这是一个位于城区核心地段、宜居宜行且景观资源丰富的地块，但由于体量过小，并不具备打造为高端大盘的条件，只能定位为精品小区。　　

① 全装修标准不低于1500元/平方米，全装修无容积率奖励。本地块住宅外立面工程平均造价不低于800元/平方米，景观工程(不含架空层)均不低于600元/平方米。

② 地块容积率为1.0-2.8，建筑密度≤15%，绿地率≥30%，建筑高度≤100米(且住宅建筑≥24米)。

③ A-04绿地地块代建方式暂以施工图预算总价包干，预估约 2000 万,该项目没有产生代建费，具体工程费用以财政审价为准。

重要细节

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