最近温州大规模拆迁又兴起,是否左右市场风向?

我曾在8月10日曾经写过下半年市区一手房供应量和地块供应量(近3000亩)都很大，市场真正消化能力有多少?整体热度会下来一些，但是市场走向并不是很明朗，其中一个重要的因素是市场存在一些不确定的变数，如各区域棚改(旧城改造)进度，政策风向，货币安置和实物安置的比例怎样?这些影响楼市供需结构的不定因素，最近开始浮出水面，左右市场的风向。

01

近几个月市场降温明显

棚改政策是拉动近几年三四线城市房价上涨的重要推动力，温州经过2011-2015年的冰冻期，2016年在大拆大整和地价的双重牵引下，各板块迎来了全面普涨。

2018年上半年市区拆迁几乎处于停滞的状态，而市场新房市场和土地市场还在运行，当5，6月份大家满心期待的“楼市大片”一几宗重量级地块将会引来多场腥风血雨时，横渎地块，菜篮子地块以捡漏的姿态，被绿城和京都拿下，老港区暂缓出让，之后多宗地块陷入“低溢价率+平稳成交”等局面，开发商手上资金有限，面对下半年近3000亩的“粮仓”，放慢了拿地补仓的节奏。

而新房市场，7-8月，除了几个刚需盘逆势成交活跃，多个高端新盘陷入“肉搏战”，在拼产品，客户，市场节奏等高压冲击下，开盘当天去化3成成为常态，销售成交达到5,6成已是不易。6月市区住宅供应31.15万，成交26.55万，7月市区住宅供应39.04万，成交28.44万，两个月连续处于供大于求的状态，库存量稳步递增。

02

影响市场内在变化的因子开始发酵

不少圈内外朋友反映：当前楼市面临多维度压力，难道楼市降温了?近几个月热度下来是事实，但是现在说楼市风向转变，尚且还早。某些影响楼市内在变化的一些因子，在慢慢开始发酵。比如最近温州大规模拆迁又兴起，而且本轮市区拆迁运动与之前那轮有些不一样，拆迁力度，拆迁区域，拆迁安置的模式，拆迁支付时间等都有一些调整。

8月8日市区发布拆迁新规：货币补偿款自征收项目腾空截止期限届满之日起3个月内支付。加快了拆迁货币补偿兑现的速度。

值得一提的是，18年年初大力推广的“房票制”进展缓慢，前网村，化龙桥等几宗地块据说试行“房票制”，原计划自2018年1月12日起，鹿城区试行实施安置性质住宅商品房购买工作。凭“购房房票”来购置安置性质住宅商品房，目前明确的仅鹿城首个适用“房票新政”——七都板桥村旧村改造开始动迁，涉及550户。

从8月启动拆迁签约的蒲鞋市街道，大南门丰收新村和隔岸垟新村改造等拆迁政策看，多以货币化安置为主，或产权异地安置至里垟。其中仅1,2个月市区多个地方开始拆迁和改造，鹿城区涉及10000多户，以旧城改造和旧村拆迁为主。

8月8日，五马街道D级危房签约工作启动，涉及845户;

8月15日，蒲鞋市街道启动下垟头旧片区改造，涉及1435户，这个片区是蒲鞋市街道民航路片三大旧片区改造中率先启动的项目。

8月15日，大南街道启动丰收新村和隔岸垟新村改造，涉及2435户;

日前，松台街道庆年坊历史文化街区改造进入签约阶段，庆年坊历史文化街区东至信河街，北至珠冠巷、丰和巷，南到里瑞巷、放生池，西至九山湖，总建筑面积33.2万平方米，共有住户3720户，其中私房3147户、公房573户。

8月20日，双屿街道箬笠岙村旧房腾空，涉及1268户;

(庆年坊)

另外瓯海区和龙湾区拆迁运动也有条不紊的进行，8月20日，今年瓯海区体量最大的城中村改造项目梧田街道梧田街村城中村改造启动，龙湾区近期也启动了状元街道御史桥村、状元街道状元桥(区块);永中街道沧河村(区块)、永中街道上京村、瑶溪街道环一村等片区的大拆大整。

02

拆迁需求与市场上的新盘结构是否匹配?

截止8月25日统计，18年下半年鹿城区涉及10000多户拆迁户，后续还会继续跟踪报道。

市区这一轮新的旧城旧村改造，如果拆迁货币安置比例高，将会释放出新的拆迁需求购买力，不过拆迁需求与市场上的供应新盘结构是否匹配也是值得思考的。比如鹿城区大南门，蒲鞋市拆迁的几个旧小区，多以40-70平的小面积的老小区为主，拆迁补偿总价，距离市面上目前在售的鹿城区改善房源总价，存在较大的差距。

蒲鞋市街道启动的下垟头旧片区，大南门丰收新村和隔岸垟新村，松台街道庆年坊，这几个拆迁片区位于市中心核心位置，一方面如果多以货币安置为主，将会腾空出更多的地块，另外一方面这几个板块目前在售的商品房少，部分拆迁户释放出的刚需，短时间内没有同板块的新盘供应。

近2个月市区新盘多以140平以上的大户型为主，多个滨江商务区，蒲州，绿轴板块在售的新盘，总价在400-500万以上，与主流拆迁释放的需求存在一定的不匹配。

不过这一波新的旧村旧城拆迁改造，将会对下半年的购房需求产生较大影响，而且腾空后3个月内支付会加速拆迁需求释放的时间点。

温州楼市或将起风……大家坐稳了……《温州房产圈》将会时刻留言市场风吹草动，为大家及时报道最新市场变化。