这些租房合同违法却有效如何识别合同效力

发布时间： 2018-05-30 10:01:06

来源：每日商报

分类：购房指南

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我国合同法第五十二条明确规定了违法(违反法律、行政法规的强制性规定)的合同无效。因此，不少当事人认为只要合同内容违反了法律规定，就可以申请法院认定合同无效，拒绝履行相关义务。不过，实践之中，并非所有的违法合同都不具有法律效力。

张某在市区偏远地段拥有一处商铺，2016年底，张某与个体户李某签订了一份《房屋租赁协议》，就李某承租该商铺达成一致意见，约定的年租金为3万元，租期5年。2017年8月份，因周边地区的拆迁改造工程致使商铺所处地段变得繁华起来，租金也随之大幅上涨，张某便心生毁约之意。后来，其查阅我国城市房地产管理法的相关规定，了解到房屋租赁应当向房产管理部门登记备案。便以此为由向法院起诉，要求法院判决其与李某签订的合同无效。最后，法院认定，房屋租赁备案的法律规定主要是为行政机关管理之需要，不属于效力性强制性规定，违反该规定的合同具有法律效力。

那么，应当如何理解合同法中涉及的“法律、行政法规的强制性规定”。根据相关司法解释，前述强制性规定被限制为“效力性强制性规定”，即只有违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同才属无效，违反的若是“管理性强制性规定”则并非当然无效。不过，如何对两者进行判断、区分则成为了司法实践中的一个难题。

通常而言，我们可从如下几个方面进行区分、认定：(一)法律条文本身是否明确规定了违反其规定的合同效力。如合同法就直接规定了“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”;(二)违反该强制性规定是否违背我国相关法律的立法宗旨。例如，当事人违反我国土地管理法关于加强土地管理、保护耕地之立法宗旨所签订的土地转让合同，应为无效合同;(三)违反该强制性规定是否会损害国家、集体、第三人利益及社会公众利益。该项判断实质上借鉴了合同法第五十二条所规定的几种无效情形，即损害国家、集体、第三人利益及社会公众利益的合同可被认定为无效。

综上所述，违法合同并非绝对无效，需要综合分析其所违反法律的性质及内容。通过考量法律条文的具体表述、立法宗旨并权衡相互冲突的利益，来综合认定合同的法律效力。

责任编辑： cangnanbianji

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