三大久旱逢甘霖板块出地,这次价格怎么走?

8月27日，杭州主城区出让4宗地块，3宅1商，宅地分别位于望江单元、祥符东单元、四堡/七堡单元，商地则位于滨江区，总出让面积16万方，总建筑面积41.5万方。

其中望江门已10年未出宅地，这是望江新城规划后首宗宅地，祥符5年后首宗纯宅地，江湾新城则为首发宅地，三宗宅地均看点十足，滨江商地为留用地。

8月27日杭州出让地块信息

1.望江新城时隔十年再出宅地，市场关注度高

杭政储出[2018]32号，望江单元SC0402-R21-05地块、SC0402-R22-16地块，东至海潮路，南至规划映霞街，西至规划始版桥直街，北至东宝路。

望江新城宅地区位图

周边现状：地块原为勇进实验学校及霞晖北村，包括北面的杭州面粉厂旧址、始板桥新村地块，南面的霞晖南村&棉毛针织厂地块，为2017年望江新城征迁的五个地块之一。地块东侧主要为望江新园一二三园(安置房)，西侧为贴沙河畔。东侧汽车南站目前已停运，未来可能搬迁移址。

交通：未来这里要打造城站东出入口，贯通地铁1、5、7号线。西面隔贴沙河即为在建地铁5、7号线换乘站江城路站暂未通车)、望江路、秋涛路等主干道

商业：利星名品广场、万泰城、万象城、来福士等。

教育：勇进实验学校、天地实验小学、浙江外国语学院等，地块需配建18班幼儿园。

景观：地块西侧的始板桥直街是历史街区，将改造为特色旅游街区，周边还有凤凰山景区、海潮寺(修建中)、南宋御街等。

市场环境：7月下旬滨江保利·翡翠海岸7幢的备案均价74807元/平方米，8月初信达滨江·壹品5幢的备案均价75700元/平方米，均为各自最后一幢房源。二手房方面，望江新园的挂牌房源基本在单价5万元/平方米以下。

望江新城地块现状

拍地前瞻

望江新城是旧城改造后规划的新城，处于贴沙河畔限行区内，距离老城区更为接近，但其房产市场已有数年没有新盘供应。

作为望江新城首宗面市地块，很容易被拿来与南星单元几宗宝地做一番比较。7月，滨江房产竞得的南星宅地与本地块直线距离仅1公里，当时的成交楼面价36086元/平方米，折算(公租房+幼儿园)后的净楼面价为45332元/平方米。

本地块与南星地块均需配建10%公租房且幼儿园一座，但本地块幼儿园为划拨方式，即不计入地块总建筑面积。如此一来，楼面起价稍低一点的望江地块的净楼面起价为33481元/平方米。

(计算过程：地块需要配建不少于8732.34平方米(10%)的公共租赁住房以及7206平方米的幼儿园，若公租房、幼儿园均按4000元/㎡成本计算，实际总起价为26.31亿，实际可售部分为87323.4*0.9=78591平方米，实际可售楼面起价为33481元/㎡。)

南星单元地价在7月份的成交价相比之前已出现约10%降幅，是一个回稳后较为理性的价格。理论上，若两宗地块净楼面价持平的话，望江地块可以拍到35%的溢价。但是，望江新城地块素质及界面比南星单元均次一档，预计溢价还要再低一些。

不过南星两新盘收尾的预售证备案价格要比先前的价格有所突破，这或许也会稍稍增加拿地方的预期。此外，若按目前信达滨江·壹品与滨江保利·翡翠海岸的售价7.5万元/平方米倒推，楼面价还有足够大的竞拍空间。该地块也应当是土拍当天最受关注的地块。

2.祥符东宅地净楼面起价20245元/㎡

或低溢价成交

杭政储出[2018]33号，祥符东单元GS0802-R21-13地块，东至规划祥宏路，南至规划道路五，西至西塘河，北至新文路。

祥符东宅地区位图

周边现状：地块西侧部分沿西塘河，其余三面均有同期征迁后未出让的储备用地。

交通：地块周边1公里内规划地铁10号线祥园路站点，地铁属性较弱。西塘河西侧为主干道莫干山路。

商业：西田城、万达广场、万融城等。

教育：卖鱼桥小学、绿城育华亲亲学校等。

市场环境：阳光郡二手房源挂牌价约40000元/平方米。

祥符东宅地现状

拍地前瞻

区域内最近一次涉宅出让是在2017年8月14日，万科以40亿竞得祥符姊妹商住地，楼面价分别为24704元/平方米和25787元/平方米，目前案名已确定为万科·中城汇MIDTOWN。

不过，该地块周边配套匮乏，距离上一次土拍时间上也相隔一年，市场热度已不同，价格参考性不大。万科·杭宸二期(4月售罄)的最高单价约28000元/平方米。若未来售价可以达到35000元/平方米，倒推后的楼面价约为24065元/平方米。由于地块也需配建10%公租房，净楼面起价约为20245元/平方米，溢价率可能不到20%。相应的，若未来售价可达到40000元/平方米，则溢价率可能在38%左右。

(计算过程：地块需要配建不少于18468.5平方米(10%)的公共租赁住房，若公租房按4000元/㎡成本计算，实际总起价为33.65亿，实际可售部分为184685*0.9=166216.5平方米，实际可售楼面起价为20245元/㎡。)

该区域保本房价计算公式：(楼面价*1.07+5000)/0.85=保本房价

3.江湾新城首发宅地，起价20024元/㎡

杭政储出[2018]34号，四堡七堡单元JG1406-R21-23地块东至九睦路，南至旺杨街，西至四堡、七堡单元F-R21-01地块，北至杭州市江干区九堡镇杨公社区经济联合社等。

江湾新城宅地区位图

地块3km、5km辐射范围内生活配套示意图

如图表所示，地块周边配套较为成熟，未来规划项目将使周边配套齐全。

地块临近规划地铁9号线艮山东路站约200米，9号线计划在2022年之前通车，可实现一站后与客运中心站无缝换乘。

规划阶段的全龄段教育资源(幼儿园、小学、中学)均距离地块最远不超过600米，且均不用穿越主干道，未来就学十分方便。

商业方面，九堡区域业态稍有落后，但基本能满足一般需求，杭海路沿线的盒子商业体数量不少，美中不足是缺乏大型综合体，仅有一个东城广场，银泰工厂店、下沙金沙天街则在5公里外。

根据钱塘智慧城管委会消息，九堡站上盖商用地可能将于日后出让，届时有望改善九堡商圈目前陈旧的商业业态结构，而这宗商地距离本地块直线仅600米，无疑是一大利好。

此外，九堡地区的东城文体中心已经竣工，预计今年年底对外开放，从本地块出发，只要沿着和睦港积约4.4万平方米的文体中心。

江湾新城地块现状航拍图

拍地前瞻

九堡沿江区域(四堡、七堡单元)的招拍挂宅地，已然有10余年空白历史，而今年距离本宗地块最近的成交地块是由北辰于今年4月12日拿下的九堡中心单元JG1701-R21-02地块，成交楼面价25720元/平方米，是目前九堡楼面价之最，净楼面价为29022元/平方米。

本地块公租房建筑面积不小于18800平方米(25.8%)，折算后净楼面起价约28364元/平方米，仍低于北辰地块，并且本地块的地段位置更为优越，有地铁近距离及沿江景观优势，明显优于北辰地块。

另外，滨江区商地为留用地，有不得建设酒店式公寓、最小产权分割单元≥500㎡的要求。

截至发稿前，四宗地块均已有一家单位报名。