六天十四城调控 明年二季度楼市或“量价齐跌”

“金九银十”交界，国内多地接连出台楼市新政。继深圳、广州、佛山接连出手后，5日南京楼市调控再升级。记者统计，自9月30日至10月5日，短短六天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南京、厦门共计14个城市先后发布新楼市调控政策，多地限购限贷再次加码。按照业内人士的分析，这还仅仅是个开始，如此密集的调整，标志着中国楼市进入新一轮“调控时间”，楼市风向正全面转向防过热。

南京再加码 单身只能购一套

4日，广州、深圳、佛山三市相继发出稳定房地产市场的文件。深圳推出楼市调控八大举措，这也是继今年3月25日深圳楼市调控之后，深圳第二次出台限购限贷政策，堪称“史上最严”调控政策。

每次限购政策的出台都会伴随着假离婚的风潮，但是深圳此次新政出台，却要对“离婚买房”的潜规则下手了，这在全国已经出台的限购政策中还是首创。此次新政在限购政策中特别追加“本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房”，业内人士称这是在堵死此前限购的漏洞，为买房假离婚没用了。

此外差别化信贷政策中关于二套房的认定，估计也会打消购房者离婚买房的念头。

在深圳对“离婚买房”的潜规则下手之后，5日，南京紧随其后，楼市限购紧急再“加码”，同样规定本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房。这是南京市近期第二次出台限购政策，9月25日该市在主城区范围内重启住房限购，限制拥有2套以上住房的居民家庭购买新房，导致部分居民为逃避限购而采取离婚等变通方式，10天后限购提升显然是对离婚再购房进行针对性弥补。此外南京还规定有贷无房或有房无贷的居民再购买住房商贷首付比率将不得低于50％ ，有一套房且贷款未结清的家庭再购房首付比例不得低于80％ ，并对有两套以上住房的家庭停发住房贷款。

新政主要抑制 投资投机性需求

易居研究院智库中心严跃进表示：深圳已经跻身全国调控政策最严厉的城市，也进入了历史上调控政策最严厉的时期。深圳是对政策最为敏感、金融嗅觉最准、反应最快的城市，其后期走势尤为令人关心，将成为全国的风向标，而深圳的很多做法，也将可能引发其他城市的效仿与跟进。

果不其然，5日，厦门连夜宣布限购升级，将住房建筑面积145～180平方米非普通商品住房纳入限购范围，政策规定，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房，并规定，首套房贷款未结清再买房的，首付款比例不低于60%。

多个城市这一轮政策收紧，主要针对的是谁呢？什么样的购房群体会在这一轮调控中受到影响？在国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任刘卫民看来，政府出台住房公众政策，其实它根本的目的还是让住房回归居住的核心功能，而在这个阶段，特别是在那些供求相对偏紧的热点城市，要降低这种房地产的投资属性。

在业内人士看来，虽然各个城市调控政策各有不同，但这一轮限购，都带有一定的普遍性，那就是从不同方面重点抑制各类投资投机性需求。中国社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞认为，出台这些政策的城市，是投资和投机比较猖獗或者是比较旺盛的城市，出台政策的最关键的或者最核心的目的是要抑制过度的投资和投机。

“出台的政策不是针对刚需或者是真实的消费的，而是抑制投机的，所以对真实的消费应该说是不但不会有负面的影响，还有积极的影响。当这些措施实施了以后，房价回稳，会对真实的需求有一个非常好的满足，同时价格的涨幅也会下降。”倪鹏飞称。

让小地方活跃起来 大城市冷静下来

调控政策何时能真正“抑房价”？在严跃进看来，中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启，而市场拐点会在明年，2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。“但需要注意的是，此类市场拐点是周期性的，而非房价有实质性下跌。”严跃进提醒。

“今年以来楼市表现令人困惑，城市之间和城市内部分化态势加剧成为市场的真实写照。”中国指数研究院指数研究总监白彦军说。专家认为，近期热点城市政策收紧力度升级，或限购限贷，或限房价地价，或加强监管，政策主要以抑制投资投机需求为重点，特别是购买人群受限及信贷收紧，短期将为当前过热楼市适当降温，也将成为更多城市控制房价的重要选择，预计四季度各线城市政策分化将更明显。

白彦军建议，热点城市还应主动公布土地储备和供应计划，合理引导市场预期，抑制短期市场波动。对去库存压力较大的部分三四线城市，应执行区别于热点城市的支持政策，通过合理信贷政策引导，让小地方楼市活跃起来，大城市冷静下来。此外，专家指出，一方面要警惕楼市有泡沫，对居民生活成本影响较大，并影响实体经济；另一方面要实现经济稳增长，宏观经济转换增长动力尚需时日，还需要发挥房地产行业的支撑作用。因此政府要把握好楼市调控政策的平衡点，既要防控风险，又要稳定楼市，确保经济运行在合理区间。